Ein Nischenbereich im Immobilienmarkt verspricht attraktive Renditen und weitgehende Unabhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung: Hotels. Deutsche Hotels stehen auf der Einkaufsliste von professionellen Investoren weit oben. Auch Privatanleger können in diese interessante Anlageklasse investieren.

Die Hotelimmobilie des Hilton Hotels in Berlin wurde im Sommer 2018 für 300 Mio. Euro von einem Investor gekauft. Das ist die höchste Summe, die ein Investor jemals für ein Hotel in Deutschland gezahlt hat. Ebenfalls im Sommer 2018 hat Invesco das Leonardo Royal Hotel in München für 157 Mio. Euro gekauft: Immer mehr Profi-Investoren setzen auf deutsche Hotelimmobilien, was auch eine Studie der Immobilienberatung Jones Lang Lasalle zeigt.

Der Grund liegt in den Renditeaussichten: Die 50 größten deutschen Hotelgruppen konnten im Jahr 2017 ihren Umsatz das achte Jahr in Folge steigern. Bis zu fünf Prozent Rendite sind für Investoren möglich, schätzen die Analysten der Ratingagentur Scope.

Was ist in diesem Nischenmarkt zu beachten? Auch bei Hotelinvestitionen gilt die Immobilienregel: Lage, Lage, Lage! Es müssen allerdings nicht unbedingt die Top-Standorte sein, meinen die Scope-Analysten. Städte wie Heidelberg, Leipzig, Münster oder Ulm wachsen als Universitätsstandorte stark und bieten Touristen viel Kultur. Beispielsweise in Ulm haben zudem viele große Unternehmen ihren Sitz, darunter der Flugzeugbauer Airbus, Teva Pharmaceutical oder die Müller Holding.

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist der Betreiber des Hotels. In den USA sind Managementverträge üblich, womit der Eigentümer zugleich Betreiber des Hotels ist und das wirtschaftliche Risiko trägt. In Deutschland werden Hotels zumeist von einem Pächter betrieben, der Miete an den Eigentümer zahlt. Dadurch wird das Bewirtschaftungsrisiko auf die Betreibergesellschaft verlagert. Der Pächter zahlt die monatliche Pacht unabhängig von der Auslastung des Hotels. Sonderfall ist eine „Umsatzpacht“, wo der Pachtzins ein Prozentwert vom Umsatz ist, worauf sich Investoren nur in Ausnahmefällen einlassen sollten.

Der Immobilienanleger erreicht mit einem Pachtvertrag eine weitgehende Unabhängigkeit von der Rentabilität des Hotelbetriebs und regelmäßige Erträge. Laufzeit der Mietverträge und die Bonität des Pächters sind für Investoren entscheidende Faktoren.

Das Besondere an dem Immobilienfonds mit dem Leonardo Plus Hotel Ulm ist ein 25-jähriger Mietvertrag ohne Sonderkündigungsrechte mit einem soliden und professionellen Hotelbetreiber, der allein in Deutschland 46 und in Europa insgesamt 130 Hotels betreibt. Zu dem geplanten Verkaufszeitpunkt der Immobilie im Jahr 2028 läuft der Mietvertrag noch weitere 15 Jahre. Die Sunflower Management GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin, die mehrheitlich zur Fattal Hotels Ltd. gehört, hat das Hotel für 25 Jahre gepachtet. Unter der Sunflower Management GmbH & Co.KG bündelt die Fattal-Gruppe mit ihrer Marke „Leonardo Hotels“ ihre Hotelaktivitäten in Europa.

Creditreform bescheinigt Sunflower Management eine „sehr gute Bonität“ (Januar 2018). Diese Firmengruppe besitzt außerdem mit AA eine ausgezeichnete Bewertung im Treugast Investment Ranking Deutschland. Die Fattal Holding wurde im Jahr 2018 mit 1,04 Milliarden Euro bewertet. Bei einem Umsatz von rund 622 Millionen Euro blieb im Jahr 2017 ein Gewinn von rund 46 Millionen Euro. Zum Vergleich: Europas größter Hotelbetreiber Accor mit seinen Marken „Ibis“, „Mercure“ etc. hat etwa 19-mal so viele Zimmer wie Fattal, erzielte damit aber nur rund das Neunfache an Gewinn.

In Ulm ist das neue Leonardo Royal Hotel seit dem Frühjahr 2018 geöffnet. Die lichtdurchflutete Immobilie befindet sich am Rande des historischen Zentrums, nur rund einen Kilometer vom berühmten Ulmer Münster mit dem höchsten Kirchturm der Welt entfernt. Schön für Hotelgäste – noch schöner für Immobilieninvestoren – ist der 25-jährige Mietvertrag mit dem bonitätsstarken Mieter und die neue Nähe zu Stuttgart. Durch das Bahnprojekt „Stuttgart 21“ reduziert sich die Fahrtzeit nach Stuttgart von knapp 60 auf unter 30 Minuten, was das neue Hotel auch für Besucher der Messe Stuttgart interessant macht.

In Ulm selbst sind trotz der Messe Ulm mit ihren 190 Veranstaltungen und rund 300 Veranstaltungstagen kaum andere Messehotels vorhanden. Und auch kein anderes Vier-Sterne-Plus-Hotel als das neue Leonardo Royal Hotel, welches somit eine der ersten Adressen in Ulm ist.

Stand 12/2018

 

Mehr zu dem Hotelimmobilienfonds erfahren Sie hier: Neue Hotel- und Büroimmobilie

 

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