Im Interview erläutert Johannes Palla, Geschäftsführender Gesellschafter des Einzelhandels-Immobilienspezialisten Habona Invest, warum Supermärkte Cash-Cows sind und sich ein Einstieg in dieses Segment spätestens „an der Kasse“ lohnt.

Tonn Investments Magazin (TIM): Herr Palla, sind Einzelhandelsimmobilien auch für Privatanleger interessant?

Johannes Palla: Sicherheitsorientierte Anleger richten ihr Augenmerk auf stabile Einnahmen. Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien können genau die bieten. Sehr langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu 15 Jahren und Mieter mit einer Top-Bonität bilden die Basis. Außerdem sind Lebensmittelmärkte maßgeblich an der Grundversorgung der Bevölkerung beteiligt – gegessen wird immer, das sorgt auch in Krisenzeiten für Stabilität.

TIM: In letzter Zeit verändern sich die Einkaufsgewohnheiten der Kunden, wir beobachten eine Zunahme des Online-Handels – wirkt sich das auf den klassischen Einzelhandel aus?

Johannes Palla: Der Online-Handel hat seine Stärken bei Büchern, Elektroartikeln und sonstigen Gebrauchsgütern wie Kleidung. Bei verderblichen Lebensmitteln sieht es anders aus. Heutzutage machen die Online-Umsätze des Lebensmitteleinzelhandels noch nicht einmal 1 Prozent des Marktes aus. Solange die Herausforderungen bezüglich der Lieferungen und Einhaltung der Kühlketten nicht überwunden werden können, wird es keinen flächendeckenden Online-Handel im Lebensmittelbereich in Deutschland geben. Insbesondere abseits der Metropolen, also dort wo die meisten Menschen leben, sind die Leute auf ihre lokalen Nahversorger angewiesen.

TIM: Was sind die Besonderheiten Ihres Fondskonzeptes und Ihrer Investmentstrategie?

Johannes Palla: Unsere Habona Einzelhandelsfonds haben das Alleinstellungsmerkmal der nur fünfjährigen Fondslaufzeit. In Kombination mit den 15-jährigen Mietverträgen der Hauptmieter sorgt das dafür, dass die Mietverträge zum Verkaufszeitpunkt noch immer sehr lange laufen und die Immobilien damit hochinteressant für potentielle Käufer sind. Unsere Strategie ist der Einzelankauf der Immobilien inklusive einer gründlichen Ankaufsprüfung mit Partnern wie GfK, Europas größtem Konsumforschungsinstitut. Nur wenn ein Standort als nachhaltig eingestuft wird kommt ein Ankauf in Betracht. Auf diese Weise bündelt der Fonds viele Objekte zu einem hochattraktiven Portfolio, das beim Verkauf alle Kriterien eines professionellen Großinvestors erfüllt.

TIM: Wie sieht das Exit-Szenario aus? Wie wird sichergestellt, dass die kurze Fondslaufzeit eingehalten wird und wer kommt überhaupt als Käufer in Frage?

Johannes Palla: Insbesondere institutionelle Großinvestoren schätzen diese Anlageklasse. Da die Losgrößen der Immobilien mit 2 bis 5 Mio. Euro jedoch relativ gering sind, kommt für Großinvestoren kein Einzelankauf in Frage, sie sind auf Portfoliokäufe angewiesen. Dank unserer nachhaltigen Objektauswahl sind die Habona-Portfolien von einzigartiger Qualität, ein Aspekt, der uns im Rahmen des kürzlich erfolgten Verkaufs der Habona Fonds 01 von vielen Interessenten betätigt wurde. Da unsere Fonds bereits im Gesellschaftsvertrag fest verankert haben, nach fünf Jahren liquidiert zu werden, freuen sich potentielle Großinvestoren bereits heute auf die planmäßige Auflösung der Fonds 02 bis 04.

TIM: Bitte sagen Sie uns doch noch etwas zu Ihren Erfahrungen, gibt es einen Track Record?

Johannes Palla: Habona hat bisher fünf Einzelhandels-Fonds und einen Kita-Fonds für Privatanleger aufgelegt. Der erste Fonds wurde wie gesagt bereits erfolgreich aufgelöst. Das verwaltete Eigenkapital der über 6.000 zufriedenen Anleger beläuft sich auf ca. 150 Mio. Euro. Damit wurden bislang 86 Immobilien erworben, die für die Anleger regelmäßig die prospektierten Ausschüttungen erwirtschaften.

TIM: Viele Investoren halten Immobilienobjekte im allgemeinen mittlerweile für überteuert – gilt dies auch für Einzelhandelsimmobilien?

Johannes Palla: Einzelhandelsimmobilien, insbesondere die von uns favorisierten Lebensmittelmärkte, sind im Verhältnis zu anderen Immobilienarten noch immer sehr preiswert. Daher lassen sich auch momentan noch jährliche Renditen von über 6 Prozent erzielen. Wir können keinen Grund erkennen, warum diese Situation sich mittelfristig ändern sollte. Allerdings: steigt die Nachfrage in diesem Immobiliensegment merklich an, könnte das einen Preisanstieg nach sich ziehen.

TIM: Schlagzeilen machte ja in den vergangenen Monaten die Auflösung von Tengelmann bzw. der Übernahmestreit zwischen REWE und EDEKA – worum ging es dabei Ihrer Meinung nach eigentlich?

Johannes Palla: Der Markt wird dominiert von einigen wenigen großen Marken, REWE und EDEKA sind die Platzhirsche. Wenn ein Konkurrent, der wie Tengelmann gerade einmal 1 Prozent des Gesamtmarktes ausmacht, bereit ist seine Filialen und damit seine Standorte abzugeben, dann möchte natürlich jeder seinen Schnitt machen. Das sich REWE und EDEKA so um Tengelmann bemühen, spricht ganz klar für die Standorte der Tengelmann-Filialen. Übrigens ist keiner der Habona Fonds von der TengelmannÜbernahme betroffen.

TIM: Vielen Dank, Herr Palla, dass Sie sich die Zeit genommen haben unsere Fragen mit diesen interessanten Informationen zu beantworten.

 

 

palla

Johannes Palla hat sich nach dem Studium an den European Business Schools in München (MBS), London und Mailand, auf die Finanzierung und den Ankauf von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Der Gründer und Gesellschafter der Habona Invest GmbH ist Geprüfter Finanzanlagenfachmann IHK, seine beruflichen Stationen zuvor: Bereichsverantwortung bei der German Real Estate Advisory Team GmbH in Frankfurt für Ankaufs-Due-Diligence sowie Finanzierung, Associate bei Lehman Brothers im Global Real Estate Team, Analyst im Investmentbankingbereich bei der EuroHypo AG.

 

Habona Invest GmbH

Die Habona Invest GmbH ist ein auf Immobilien spezialisierter Initiator für Alternative Investments mit Sitz in Frankfurt am Main. Das Management verfügt über eine 30-jährige Expertise in Ankauf, Due Diligence, Finanzierung, Management und Verkauf großer Wohn- und Gewerbeportfolien in ganz Deutschland sowohl im institutionellen als auch im privatwirtschaftlichen Immobiliengeschäft. In Akquisition und Asset Management kann das Management auf einen Track Record mit einem Gesamtvolumen von mehr als vier Milliarden Euro verweisen.

Aktuelle Investition im Überblick

  • Investition in mindestens 20 Lebens­mittel­märkte in ganz Deutsch­land geplant
  • Kurze Fonds­laufzeit von nur 5 Jahren ab Fonds­schließung (30.06.2017)
  • Hohe prog­nos­tizierte Aus­schüttung von 6,25 % p.a. (halb­jährliche Aus­zahlung)
  • Inflations­schutz durch Kopplung der Mieten an den Lebens­haltungs­index
  • Hohe Cash-Flow-Sicherheit durch lang­fristige Verträge mit bonitäts­starken Mietern angestrebt
  • Unternehmerische Beteiligung / Immobilien­fonds (AIF) mit entsprechenden Risiken

 

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