Im Interview mit dem Tonn Investments Magazin erläutert Johannes Palla, Geschäftsführender Gesellschafter des Einzelhandels-Immobilienspezialisten Habona Invest, warum Supermärkte „Cash-Cows“ für Investoren sind (Auszug).

Tonn Investments Magazin: Sind Immobilien nach dem jahrelangen Boom nicht inzwischen generell überteuert? Lohnt sich unter Renditegesichtspunkten der Immobilienkauf überhaupt noch?

Johannes Palla: In Immobilien zu investieren hat sich für die meisten Investoren schon immer gelohnt. Natürlich sind gerade in den letzten Jahren die Preise für Wohnimmobilien in den Metropolen besonders stark gestiegen. Ob es sich dabei um Übertreibungen handelt, kann aus heutiger Sicht nicht beurteilt werden. Daher konzentrieren wir uns auch auf den Bereich der Nahversorgungsimmobilien. Supermärkte und Discounter sind auch heute noch vergleichsweise günstig zu erwerben und damit renditestark.

Tonn Investments Magazin: Sie haben gerade die Immobilien der Fonds 02 und 03 an die Bayrische Versorgungskammer verkauft. Wie ist hierbei die Rendite ausgefallen?

Johannes Palla: Wir hatten uns dazu entschlossen die insgesamt 34 Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien der Habona Fonds 02 und 03 zu einem Portfolio zu bündeln, um so über die magische Grenze von 100 Millionen Euro Verkaufsvolumen zu kommen. Erst dadurch sind auch große institutionelle Investoren wie die BVK richtig interessiert gewesen. Dass dies die richtige Entscheidung war, dokumentieren die Renditen von über 9 % p. a., die vor Steuern für beide Fonds erzielt werden konnten. Die Prognosen konnten damit um mehr als 2 % p.a. übertroffen werden. 

Tonn Investments Magazin: Was interessiert institutionelle Investoren wie die Bayrische Versorgungskammer an Einzelhandelsimmobilien?

Johannes Palla: Die Immobilien hatten zum Verkaufszeitpunkt noch Mietverträge von durchschnittlich fast 10 Jahren und das über das gesamte Portfolio hinweg, ohne „Ausreißer“ nach unten. Die Immobilien versprechen daher einen langfristig gesicherten Cash-flow für den Käufer. Darüber hinaus haben wir alle Immobilien im Rahmen des Einzelankaufs anhand unserer strengen Investitionskriterien ausgewählt und so ein besonders attraktives Portfolio mit langfristig sehr guten Einzelhandelsstandorten ausgewählt. Der Aufwand hat sich für die Anleger gelohnt, wie wir mit dem Verkauf dokumentieren konnten. Schließlich konnten wir bei dem Verkauf einen Portfolioaufschlag erzielen, der als Premium für die geleistete Zusammenstellung des Portfolios zu verstehen ist. Denn Investoren wie die BVK würden sich nicht den Aufwand machen, die Immobilien in mühsamer Kleinstarbeit einzeln zu akquirieren.

Tonn Investments Magazin: Gilt das auch für Privatanleger? 

Johannes Palla: Durch unser einzigartiges Fondskonzept mit 5-jähriger Fondslaufzeit profitieren die Privatanleger insbesondere von den stabilen Mieteinnahmen während der ersten 5 Jahre der Mietverträge, die in der Regel für 15 Jahre fest abgeschlossen werden. Etwaige Unsicherheiten durch Mietvertragsverlängerungen oder Standortausbauten entgehen die Privatanleger auf diese Weise. Wie wir gezeigt haben, ist eine 5-jährige Fondslaufzeit und damit verbunden der Verkauf des Portfolios der ideale Zeitpunkt für die Realisierung einer maximalen Rendite bei gleichzeitig hoher Sicherheit. So entsteht eine Win-Win Situation für Privatanleger und Großinvestor.

Tonn Investments Magazin: Wie wirken sich die möglicherweise nach dem Immobilienboom sinkende Preise auf Ihre Einzelhandelsimmobilienfonds aus? Haben Sie dies in Ihrer Kalkulation berücksichtigt? 

Johannes Palla: Wir kalkulieren die laufenden Ausschüttungen auf Basis der eingehenden Mieteinnahmen. Sinkende Verkaufspreise hätten darauf zunächst keinen Einfluss. Da die Mietverträge weit über die Fondslaufzeit hinaus laufen, haben wir auch die Möglichkeit bei Fortzahlung der Mieten eine Tiefpreisphase „auszusitzen“. 

Tonn Investments Magazin: Wie finden Sie einen optimal geeigneten Standort für eine Einzelhandelsimmobilie?

Johannes Palla: Hier verlassen wir uns nicht nur auf unsere eigene Expertise, sondern arbeiten eng zusammen mit der GfK, Europas größtem Konsumforschungsinstitut. Nur wenn alle Parameter wie Einzugsgebiet, Wettbewerbssituation, Kaufkraft und der daraus resultiere Umsatz des Marktes für den Standort sprechen, kommt ein Ankauf in Frage.

Tonn Investments Magazin:  Der Onlinehandel startet immer neue Versuche im Lebensmittelbereich, nun ist mit Amazon fresh auch ein Online-Gigant eingestiegen. Wie ist die Entwicklung hier?

Johannes Palla: Der Online-Handel hat seine Stärken in bei Büchern, Elektroartikel und sonstigen Gebrauchsgütern wie Kleidung. Bei verderblichen Lebensmitteln sieht es jedoch ganz anders aus. Heutzutage machen die Online-Umsätze am Lebensmitteleinzelhandel etwas über 1 % des Marktes aus. Solange die Herausforderungen bezüglich der Lieferungen und Einhaltung der Kühlketten nicht überwunden werden können, wird es keinen flächendeckenden Online-Handel im Lebensmittelbereich in Deutschland geben. Insbesondere abseits der großen Metropolen, also dort wo die meisten Menschen leben, sind die Leute auf ihre lokalen Nahversorger angewiesen.

 

Aktuelle Investitionen im Überblick

  • Investition in 25 Lebensmittelmärkte in ganz Deutschland geplant
  • Kurze Fondslaufzeit von nur 5 Jahren ab Fondsschließung
  • Prognostizierte Auszahlung von 5 % p.a. (halbjährliche Auszahlung, v. St.)
  • Hohe Cash-Flow-Sicherheit durch langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern angestrebt
  • GUB Analyse: A+ (sehr gut), TKL Analyse: Fünf Sterne (sehr gut)
  • Mindestanlagesumme: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio
  • Unternehmerische Beteiligung / Immobilienfonds (AIF) mit entsprechenden Risiken

 

palla

Johannes Palla hat sich nach dem Studium an den European Business Schools in München (MBS), London und Mailand, auf die Finanzierung und den Ankauf von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Der Gründer und Gesellschafter der Habona Invest GmbH ist Geprüfter Finanzanlagenfachmann IHK, seine beruflichen Stationen zuvor: Bereichsverantwortung bei der German Real Estate Advisory Team GmbH in Frankfurt für Ankaufs-Due-Diligence sowie Finanzierung, Associate bei Lehman Brothers im Global Real Estate Team, Analyst im Investmentbankingbereich bei der EuroHypo AG.

 

Stand: 04/2018

 

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